マンションの不動産価値を考える

マンションの不動産価値を考える

マンションの不動産価値について見てみましょう。
まずマンションと一口に言っても新築マンションと中古マンションでは価格の算定方法が異なることは意外と知られていないようです。通常の新築マンションでは「原価積み上げ方式」と言う方法を用いて価格を決定しています。原価積み上げ方式とはどのような方式でしょうか?

●マンション用地+建築費用+広告費用+利益
の合計を各住戸の床面積で割り、これを基準価格として、その後に角部屋であるとか南向きであるなどの要因をプラス・マイナスして最終の売り出し価格を決定するものです。この場合売り主の希望のみによって不動産価値が決定することになります。

一方中古のマンションでは「取引事例比較方式」で価格を決定すると言うのが一般的です。この方法では同一エリア内での過去の販売価格データを元に立地や間取り、築年数などを考慮して価格が決まります。

中古マンションでは売り主が直接仲介業者と交渉できるため、いったん取引事例比較方式で価格が決定してもその査定額に対して売り主の希望を反映させることが可能です。とは言えいわゆる相場からかけ離れた価格の設定では買い手がなかなか現れず、結局価格を引き下げることで売却が成立することが多いようです。

またマンションでは駅からの距離や築年数、広さ、間取り、沿線や最寄り駅の人気、事業者のネームバリューなども不動産としての価値に大きく影響してきます。一般に築20年が価格を決定する上での大きなボーダーラインとなっています。


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